2010년 9월 15일 특별자치도 제주시 와흘리 임야 분석
1. 들어가며,
특별자치로라는 특수성에 토지에 관한 분석이 쉽지 않아 많은 고민을
하였습니다. 토지에 대한 현황은 인공위성 지도로 밖에 보수 없었고
토지이용에 관한 내용도 정확하게 파악하기 쉽지 않았지만
일단 세컨하우스의 이용 목적에 관한 분석을 했으며 몃가지 주위점에 대하여 알아보기로 하였습니다.
2. 지역적 특성
가. 남쪽에서 북쪽 방향으로 해발 고도 400m에서 100m에 이르는 평탄한 경사를 이룬다. 와흘리 가운데 기시네오름(237.4m)이 솟아 있으며 하천의 발달은 미약합니다.
대표적인 중산간 마을로서 넓은 초지를 기반으로 한우 정착 사업을 추진하고 있으며 정보화마을로 선정되어 초고속 인터넷망이 구축되어 있습니다.공항에서 30분, 제주시에서 15분 내외 정도로 주변 관광지로는 고끼리랜드, 도깨비공원, 동물테마파크, 거문오름, 선녀와나무꾼, 제피로스골프장, 절물자연휴양림, 명도암, 제주돌문화공원등 주변에 많은 관광지가 있습니다.
나.토지이용 계획서 상에 경관보전지구3등급,생태계보전지구4-1등급(저촉)
생태계조전지구4-2등급(저촉),지하수자원보전 3등급의 지방 조례및
특례법이 있어 알아보리고 하였습니다.
① 경관보전지구3등급 : 경관지구란 도시의 경관을 보호·형성하기 위하
여 필요한 지구로 산지, 구릉지 등 자연경관의 보호 또는 도시의 자연 풍치를 유지하기 위하여 필요한 지구로 제주도 조례를 보면
높이 12미터(3층)이하 길이 120미터 이하의 건물만 허용하고 2층 이하의 농·임·축·수산업용 시설은 시설물 길이 제한에서 제외 한다.
② 생태계보전지구4-1등급(저촉) : 일단의토지로서5만㎡이하산지전용토지의형질변경(입목벌채는산림법적용)농지및초지조성은 개별법 적용(농임축산업용도),1필지의토지및사업대상지역내해당등급면적의 50%이내산지전용 토지의 형질변경 및 입목의 벌채허용
생태계보조전지구4-2등급(저촉): 생태계등급4-2등급에서의 행위제한 : 초지잡목지는 개볍법 적용 (농임축산업용도),초지잡목지는 개별법적용(기타시설용도)
③ 지하수자원보전 3등급: 특정수질유해물질발생시설 설치 금지
생활하수 연면적 3,300㎡미만 하수종말 처리장까지 지하수관거 연결시 허용 (단 이미 취락이형성된 지역에서 연면적100평방미터이하로 신축하는 소규모 주택은 제외)
등의 다양한 행위 제한이 있습니다.
3. 물건분석
가. 제주 특별자치도 제주시 조천읍 와흘리 702
① 위치 : 1118지방도에서 10분거리에 위치로 교통사정 보통임니다.
② 주변 인터넷 매물을 검색한결과 지목이 임야인 경우15만원 전 인경우는 20만원 정도의 매물이 검색 되고 있습니다.
또 경매물건 검색에서는 와흘리 757번지 6003평방미터의 토지에 2050평방미터만(지분)으로 경매신청되었습니다. 지금은 2회 유찰후 3회 최저가13,059,000으로 10월18일 입찰예정물건이 있습니다.(2010타경 4174)
③ 개인의견 : 특별자치도에 대한 특별한 행위제한으로 여러가지 아쉬운
부분이 없진 않지만 주변에 관광지가 많은점 및 교통이 편리한점이
강점인 토지로 토지이용 목적은 전원주택(세컨하우스)용도인 것으로 보이며 이에 부합하는 면적 100평에서 150평 정도가 적합해 보입니다.
매수 추천 가격은 비록 지분이지만 인근에 경매물건 및 경기침체에 대한
영향으로 인하여 보수적으로 10만원 미만으로 책정합니다.